Un nuevo decreto que cambia las reglas del juego
El mercado de la vivienda en Madrid lleva años viviendo una tensión creciente entre dos fuerzas: la demanda turística, que convierte pisos residenciales en alojamientos temporales, y la necesidad de vivienda asequible para los madrileños. Esta semana, la Comunidad de Madrid ha dado un paso más con un nuevo decreto que endurece las condiciones para operar viviendas de uso turístico (VUT).
Qué cambia con el nuevo decreto
La Comunidad de Madrid, presidida por Isabel Díaz Ayuso, ha aprobado un decreto que introduce por primera vez requisitos de tamaño mínimo para las estancias de viviendas turísticas:
- Viviendas de menos de 25 m²: máximo 2 personas
- Entre 25 y 40 m²: hasta 4 personas en al menos dos piezas habitables
- Por cada 10 m² adicionales con pieza habitable independiente: 2 personas más
Un mercado que ya estaba retrocediendo
Las cifras hablan por sí solas:
- En 2024 se dieron de baja 1.153 viviendas turísticas en la Comunidad de Madrid
- En 2025, esa cifra se disparó hasta 3.053 (un incremento del 164,8%)
- Solo en los dos primeros meses de 2026 se han retirado 341 VUT adicionales
- A nivel nacional, la oferta en plataformas cayó un 12,4% en noviembre de 2025
El impacto en precios y alquileres
La relación entre viviendas turísticas y precios de alquiler es compleja pero innegable. Madrid recibió 11,2 millones de turistas en 2025, y la rentabilidad de un piso turístico puede duplicar o triplicar la de un alquiler residencial convencional. Este diferencial crea un incentivo claro para que propietarios retiren viviendas del mercado residencial.
Los datos de nuestro dashboard, actualizado diariamente, muestran que los precios de venta en Madrid subieron hasta un 18,9% en 2025, aunque las previsiones para 2026 apuntan a una moderación hacia el 7%. En el mercado del alquiler, la presión sigue siendo intensa: la oferta de habitaciones en alquiler creció un 21% en 2025, señal de que muchos propietarios están pivotando hacia modelos menos regulados.
Qué distritos se verán más afectados
Las nuevas medidas tendrán un impacto desigual según la zona. Los distritos con mayor concentración de VUT serán los primeros en notar los efectos:
- Centro: 5,9% de viviendas dedicadas a uso turístico
- Salamanca y Chamberí: alta concentración en barrios como Recoletos, Lista y Trafalgar
- Arganzuela y Retiro: crecimiento reciente de VUT en zonas como Delicias e Ibiza
Qué esperar de las nuevas regulaciones
El efecto del decreto será gradual. A corto plazo, acelerará la tendencia de bajas de VUT que ya observamos desde 2024. Las comunidades de vecinos tendrán un mecanismo más directo para frenar la conversión de pisos residenciales en turísticos.
A medio plazo, podríamos ver un retorno parcial de viviendas al mercado residencial, especialmente en zonas de alta concentración turística. Sin embargo, el impacto real en precios dependerá de la velocidad de implementación, la firmeza en la inspección, y si los propietarios optan por el alquiler residencial o por fórmulas alternativas como el alquiler de temporada.
Lo que parece claro es que el modelo de crecimiento ilimitado de pisos turísticos en Madrid tiene los días contados. La cuestión ya no es si se regulará más, sino cuánto y con qué consecuencias para un mercado inmobiliario que sigue buscando su equilibrio.